Как да се раздвижи пазарът на недвижимите имоти и икономиката

Възможно ли е една забрана да бъде нещо хубаво?

Какво ще стане ако се забрани притежанието от едно физическо лице на повече от едно жилище в рамките на един град?

Тези лица, които имат повече от едно жилище в рамките на един град разбира се ще изкрещят: „о, ужас, как може такава идея“ и т.н.

Само че тази мярка вече е въведена в една страна и то в страната, която от скоро е може би най-големия износител на планетата и с най-голямо население. Вярно, тоталитарна страна, но тази мярка работи в полза и на обществото и на икономиката, а следователно и на всяка отделна личност.

Може да звучи соц., обаче си е напълно капиталистическа мярка и работи и за бизнеса.

На първо време е хубаво да се определи добре ли е да се забрани на някой, който се е трудил, честно, с честен труд си е изкарвал парите, да си купи едно жилище в града Х, след това второ, трето и още и още.

На пръв поглед изглежда несправедливо. Само че какви мотиви може да има някой да има 2 жилища в рамките на един и същи град?

Все пак никой не може да живее на две места едновременно, нали?

Но пък щом има 2 жилища трябва да плаща данъци върху 2 жилища, когато ползва реално само едно.

Значи вече е ясно, че човек може да живее само на едно място и няма полза да притежава повече от едно място за живеене.

Нека да погледнем на второто жилище като инвестиция. Нали много хора си казват, че имотите били сигурна и добра инвестиция. Имат ли заделени пари настрана, ще ги вложат в сигурната инвестиция, ще си прибират наем от някой и ще се надяват втория им имот да поскъпне, че да могат да го продадат с голяма печалба.

Дотук добре, само че жилищата не са създадени за инвестиции, а за живеене.

Колко лоши инвестиции са всъщност и каква е реалната им цена:

https://alexanderbtodorov.wordpress.com/2010/01/01/imotite/

Какво прави най-големия износител на планетата в момента?

 

Спира спекулациите с имоти. Подтиква тези, които имат излишък от средства да ги инвестират в икономиката, а не да стават рентиери. И балонът гръмва. Хората започват да си дават сметка, че всъщност имотите са надценени в пъти, като разбира се брокерите каквото и да става ще твърдят, че „цените са паднали страшно много, сега е моментът за покупка, утре ще е късно…“

Да, ако не успеят да убедят някой шаран да се набута, естествено, че ще е късно – утре може човекът да си е направил сметката и да не се излъже да плати за дадено жилище примерно 3-4-10 пъти  повече от реалната му цена.

Защо рентиерството е нещо лошо?

 

Защото инвестицията в имот означава, че определено количество капитал се влага в нещо, което е статично.

Имотът освен ако не е за живеене – е един сигурен разход, който би донесъл не съвсем сигурна доходност, като дори и да има добра доходност за рентиера, то обществото реално не получава нищо, защото никакъв продукт не се произвежда.

https://alexanderbtodorov.wordpress.com/2010/01/01/imotite/

Когато ще се ползва нещо статично за инвестиция то тя трябва да се изплати по златното правило до 10 години, като през тези 10 години същата тази инвестиция трябва да носи и надбавката, която да компенсира пропуснатите ползи, ако капитала е бил инвестиран в бързоликвидна и безрискова инвестиция, а не в имоти.

Рентиерството не стига, че е лоша и рискова инвестиция за рентиерът, но се налага да се свалят кожите на наемателите, които са на ръба на оцеляването си.

Но всъщност, изглежда на цялата планета цари мнението, че цените на имотите винаги трябва да вървят нагоре, цените на наемите също. И защо това е така? Защото така им се иска. И един огромен балон се надува и надува десетилетия наред и е на път да гръмне.

Една бърза сметка за ситуацията в България:

Взимаме за пример град София.

Средна работна заплата ще приемем, че е 500 лева чисто.

Ще приемем, че в нормалното семейство, за да продължи да съществува държавата, трябва да има двама родителя със средна заплата и две деца. Те започват от нулата и нямат жилище.

Нека да приемем и, че щом хората са измислили жилището някога, значи от него има нужда.

Тъй като казахме, че става дума за средно семейство, със среден месечен доход, значи трябва да има и средно жилище.

Ще приемем, че границата на бедността в София е 200 лева на човек.

Средното четиричленно семейство има нужда от 4 * 200 = 800 лева на месец, за да живее на ръба на бедността.

Останалите 200, които му остават може да си позволи, за да плаща наем или да си погасява вноската по кредита.

Нека да приемем, че втория вариант – семейството един ден да си има собствено жилище, а не да живее завинаги под наем е нормалният вариант.

В такъв случай и при златното правило, че една инвестиция в недвижим имот трябва да се изплати за 10 години, а средното семейство в София може да плаща не повече от 200 лева месечно за ипотечния си кредит, като при това ще живее на ръба на бедността. Но, това значи, че все пак семейството ще оцелява и ще има собствено жилище след 10 години.

Колко трябва да струва средното жилище в София, след като средното семейство може да си позволи не повече от 200 лева на месец за ипотеката?

10 години * 12 месеца * 200 лева = 24 000 лева е реалната цена на средно жилище в София, за да може средното българско семейство при сегашното ниво на заплащане да оцелява и да се възпроизвежда с 0 естествен прираст.

Всичко това би било възможно при условие, че лихвите в страната паднат до нива от 3% за кредитите и няма да може да се постигне златното правило един имот да може да се изплати за 10 години. В случая на семейството ще са му нужни 12 години, ако плаща 3% годишна лихва на банката.

Само че една справка в сайтовете за имоти ни казва, че средното жилище в София струвало 100 000 лева, при това е много евтино в момента, „ще изпуснем момента да купуваме още малко“.

Добре, щом средното жилище струва 100 000 лева в момента според брокерите и те казват, че е много евтино, нека да си направим сметката колко години ще са нужни на средното семейство в София да си купи своя средноскъп дом, при положение, че може да си позволи 200 лева вноска на месец и живее на ръба на бедността.

Всичко сметнахме, само не и 3%, които банката ще поиска годишна лихва, защото е в правото си.

Не сме сметнали и колко години ще трябват на семейството, при тези условия, за да се сдобие със средното жилище.

Всъщност не сме сметнали, защото тази сметка просто няма как да стане.

Невъзможно е някога това жилище да се изплати при тези условия. Тогава какво да правим?

Хайде да смъкнем лихвите в банката на 2% и да видим дали ще се получи.

О да, сметките излязоха много добре – средното семейство при тези условия ще бъде горд собственик на средно жилище в София след само… 90 години

Обаче банкерите нали са едни добри хора, с големи сърца и няма как да допуснат средното семейство да се трепе да работи 90 години, за да се сдобие със собствен дом. Ще направят реверанс и ще смъкнат лихвите за ипотечния кредит на 1% годишно.

Направили са си сметката много добре – ще взимат депозитите при лихва 0,5% и ще дават кредитите на 1% и пак ще са на кяр ей така от нищото. При тези благоприятни условия на кредита, средното семейство ще може да има собствен дом след… 54 години.

Е не, тези хора с толкова добри сърца ще направят още един реверанс – ще взимат депозитите за съхрание при 0% лихва и ще дават кредити при лихва 0,1% на година, само и само средното семейство да не трябва да работи 54 години, за да има собствен дом (вие си мислите, че никой няма да си даде парите при 0% лихва, но банката реално ще пази парите за без пари, така че депозантите имат интерес да си вложат парите някой да им ги пази за без пари, иначе трябва да си купуват сейфове)

Ето, след като банката направи всичко, на което е способна и дава ипотечните кредити при 0,1% лихва на година, средното семейство ще може доволно да има собствен дом(който брокерът каза, че е страшно изгоден) след само… 42 години и половина.

Само че на колко отпускат банките ипотечните си кредити? Май на 6-7-10%.

Какво означава това странно им поведение? Може би са някакви лоши хора, или не могат да смятат?

А може би банките казват на семейството, че имота, който са решили да си купят е надценен толкова много, че никога не може да се изплати. Банката елегентно отпраща хората, защото не желае те да се заробват до края на живота си, а след това да й оставят един имот, който струва в пъти по-малко. За какво й са на банката надценени имоти? Не, не й трябват изобщо.

Тогава излиза, че усмихнатият брокер, който така добре обяснява как цените на имотите са страшно паднали и под това няма накъде повече, е излъгал? Как не го е срам…

Какво ще стане ако се въведе забрана едно лице да притежава повече от 1 жилище, в рамките на 1 град?

Нека да сме позитивни, защото след като в страната най-голям износител на планетата са въвели подобна забрана, значи са имали нещо предвид.

1. Паника, в първия момент хората – рентиери ще почна да се вайкат:

„олеле, сега какво ще правя, отива ми на кино несигурния доход от наем и сигурен разход“

2. Брокерите на недвижими имоти, които са свикнали да печелят пари от постоянното поскъпване на цените:

„това беше, край“, в първия момент разбира се

3. Банките – ще следят каква е ситуацията от близо и много внимателно

4. Забраната автоматично означава, че собствениците на повече от едно жилище в рамките на един град ще трябва или да продават или да прехвърлят на роднини. Я, то не било толкова страшно.

5. За брокерите, за адвокатите и нотариусите всъщност това ще означава, че те ще имат повече клиенти, защото пазара ще почне да се раздвижва и то не спекулативно, а по обективна необходимост.

6. Цените на имотите, в следствие на повишаване на предлагането ще паднат до реалните си нива.

7. Банките, като виждат, че цената на имота е вече реалната, с радост ще отпуснат кредит на средното семейство, при 1-2-3% лихва в зависимост от конкуренцията помежду си. Тъй като отпускат кредит при 1-2-3%, значи лихвите по депозитите ще паднат до нива от 0-1% годишно.

8. Хората, които имат свободни средства, ще имат 3 възможности:

– да вложат парите в банката при 1% лихва годишно и да не ги мислят

– да си купят имот в друг град – примерно вила, или в някое спокойно градче и да раздвижат пазара на имоти и там

– да инвестират в бизнес и икономиката ще почне да работи на високи обороти

В крайна сметка една такава забрана може би е едно от най-хубавите неща, които могат да се случат в България:

– цените на жилищата спадат до реалните си цени и спира спекулата и рентиерството като непродуктивен бизнес

– средното семейство ще може да има средно добър собствен дом за 10-12 години

– страната макар и с много лишения в днешно време, ще започне да отлепя дъното, но след това нещата само ще се подобряват

– банките ще работят при много по-ниски лихви и без почти никакъв риск, защото ипотекираните имоти ще са с реалните си цени, а не надценени 3-4-10 пъти.

– находчивите предприемачи ще ползват капитала, с който разполагат за бизнес

– по-страхливите спестители просто ще вложат парите си в банка при 0-1% лихва на година и няма да ги мислят

– а някои просто ще си купят имот в друг град, китно селце, за да си почиват там, когато имат възможност.

– адвокати, нотариуси и брокери доволно ще потриват ръце, защото пазара на имоти ще се отпуши за постоянно, и въпреки че няма да го има „ден, година храни“, работа ще имат целогодишно.

– а икономиката ще започне да работи, защото ще се инвестира вместо в бетон и илюзии, в нещо живо.

Locations of visitors to this page
Tyxo.bg counter
Site Meter
Google Analytics Alternative
Clicky

Advertisements
Публикувано в Анализ. 7 Коментари »

7 Коментари to “Как да се раздвижи пазарът на недвижимите имоти и икономиката”

  1. Съдържание на блога « Alexander Todorov Network Says:

    […] […]

  2. билеты в театр Says:

    Браво, ваша идея пригодится

  3. mick Says:

    Когато данъците върху имотите са балансирани, тогава няма замрял пазар на имоти. Справка другите европейски цени – там върху всички имоти/амартаменти, земи/ има данък 1% от данъчна оценка близка до пазарната.

    Така се облага доходът от имота. 10% от средния годишен наем за година. Като се взима правилото 10 годишни наема изплащат жилището.

    От друга страна, данък при продажба на жилище няма, за да се стимулира мобилността и всеки да използва това което може. Мисля има но само при продажба над данъчната оценка.

    Данък 1% дава възможност и за добра поддръжка на инфраструктурата в градовете. Освен че групира собствениците по богатство и възможности.

    Допълнително за сградите има и изискване за поддръжка на общите части и т.н.

    Всичко това освен че създава комфорт у гражданите, но и задвижва икономиката. Вместо един имот да стои неизползван, както е сега, собственикът го продава и парите ги влага в банка да речем/една част/, от там те стигат до тези които могат да ги използват. Иначе човекът мизерства – цялата държава мизерства.

    В момента имаме данък върху трудовите доходи – 10% + 25% осигуровки. А върху имотите – данъкът е символичен, това кара хората само да ги трупат и да не ги ползват ефективно.

    Така губим според мен сума съизмерима на БВП.

  4. Kaloyan Says:

    Цената на жилищата скача не от това колко жилища имаш, а от търсенето на хората след това. Тоест може да си купиш и 100 жилища, ако няма търсене след това, ще спре и скока на цените.

    Търсенето определя цените, а не предлагането. Дори и да има забрана за физически лица да притежават повече от едно жилище, ако има търсене, всеки ще си регистрира една фирма и ще почне чрез нея да купува ‘къщи’

    • Alexander Todorov Network Says:

      Търсенето на жилища в модерна страна, където естествения прираст е отрицателен, би трябвало да намалява. Няма никаква логика, когато хората, които живеят в една страна стават по-малко, цените на жилищата, което е обвързано и с популацията, да се увеличават. Всеки може да си направи сметката, че жилищата не стават за инвестиция. Този мит вече е разбит навсякъде. И след като не стават за инвестиция, единственото им приложение е за живеене. Не е възможно 1 човек да живее на 2 места по едно и също време. Има логика да живее в София(позволено е да има 1 жилище на свое име в 1 населено място), иска да има вила на морето(позволено е и във всяко едно населено място да има по 1 жилище). Така който може да си го позволи, ще има възможност да разпредели капиталите си на много места. За да не се струпва всичко само в София и останалите големи градове.
      Колкото до фирмата, да тя ще има право да разполага с повече от едно жилище, което ще означава, че отговаря с него, тъй като то е част от капитала й. Но да не забравяме, че притежаването на фирма, която не носи приходи, означава сигурни разходи. Тъй като инвестицията в недвижими имоти е лоша инвестиция, притежаването на фирма, която има имоти ще генерира още повече загуби за собственика й.
      В крайна сметка не е ли по-лесно, когато едно физическо лице притежава 2 жилища на свое име да ги прехвърли на децата? Или на съпругата? Или на тъщата? Или да създава още деца, за да може на тяхно име да купува още жилища, а те да са с подсигурен подслон още от раждането си. Нищо толкова страшно не се случва освен разбиването на заблудата, че рентиерството е печеливш бизнес или че хищническото кредитиране(благодарение на което се помпат цените) може да продължава, и от друга страна подтикване на собствениците да използват капиталите си навсякъде из страната, което е полезно, за да се развиват всички населени места.

      • kaloyan Says:

        Естественият приръст на населението не е единствения и основен показател за растежа на цените. През 2007-2008 г. имаше много голямо търсене заради ПЧИ в България, както и от многото хора/бизнес, които идваха в София, включително чужденци. Което не е лошо, а напротив добро.
        Това дали нещо става за инвестиция остави на човек/фирма да прецени. Ако не става – никой няма да влага в него.
        Дебатът за ограничаване на свободата, още повече за собствеността на човек, приключи преди 22 години в България.

        • Alexander Todorov Network Says:

          Дебат за ограничаване на свободата в случая няма. Статията се нарича „Как да се раздвижи пазарът на недвижимите имоти и икономиката“,
          и при една забрана(противно на обичайния резултат при забраните), ефекта ще бъде в точно тази посока.
          В дългосрочен план единствено населението има значение. Като ще дойде някой да прави бизнес в България, нали няма тук да работи, а вечерта
          да се прибира в къщи със самолета? Следователно като има бизнес и населението ще се повиши и доходите ще се повишат, тогава нормално е и
          цените на имотите да се повишат. Но отново реалната цена на имотите се крие във формулата. Когато доходите на средния гражданин се повишат,
          тогава цените на имотите биха могли да се повишат пропорционално. Който се пробва да продаде по-скъпо, нека да си пробва, но хората не трябва да се връзват.
          През 2007-2008 г. имаше голямо търсене заради балон и спекула и още други подобни.
          Заради масовото кредитиране от банките, които отпускаха кредит дори и срещу една нива,
          по какви съображения го направиха всичко това, те си знаят.
          В повечето случаи обаче обикновения човек не разсъждава рационално и статия като тази му казва: „Хей, ако платиш повече от тази сума за този имот
          много ще се минеш, с парите ти ще пият коктейли на Хаваите, а ти ще си роб до края на живота си“


Вашият коментар

Попълнете полетата по-долу или кликнете върху икона, за да влезете:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s

%d bloggers like this: