Колко струват имотите, с които разполагам? Цените падат, май е време да купувам?

Заради алчността на хората, те стават лесни мишени на продавачите на мечти.
Има много книги написани за това как да се стане богат от бизнес с недвижими имоти.
Купуваш имота, даваш го под наем, очакванията до сега са винаги били, че цените ще се повишават постоянно и няма начин инвестицията да е лоша.
Да, но дали е точно така?
Какво означава добра инвестиция и какво лоша?
Най-добрата инвестиция е тази, с която без почти никакви усилия и риск ще се получи максимална възвръщаемост.
Нека вземем няколко примера, за да оценим колко добра е всъщност инвестицията в имоти и каква е тяхната реална цена.
Да предположим, че към 01.01.2010 г. имаме апартамент в София – 100 квадрата – оценен на 100 хиляди лева.
Да предположим и, че имаме 100 хиляди лева в пари, които се чудим какво да правим.
Да разгледаме случая с най-елементарното вложение – депозит в банка – това е една доста слабо възвръщаема инвестиция, но все пак е по-добре от нищо, може би. Да предположим, че банката ни дава 5% годишна лихва.
Значи ако инвестираме тези 100 хиляди в банката, за 1 година ще имаме 5 хиляди лева доход.
Това е повече от нищо, но все пак със 100 хиляди лева далеч повече неща биха могли да се направят като доходност, ако използвахме парите ефективно, може би чрез предприемачество и бизнес дори.
Но все пак, тези 5 хиляди лева са постигнати без никакви усилия, което не е за подценяване.
Да разгледаме случай, при който купуваме апартамента в София – 100 квадрата – оценен на 100 хиляди лева.
Основният въпрос е, че трябва да постигнем поне онези 5 хиляди лева спрямо банковия депозит, за да е инвестицията не твърде лоша. Това означава, че на месец е напълно достатъчно да намерим наемател, който да ни дава по 5000/12 = 417 лева на месец и постигаме това условие.
Колко лесно ще намерим обаче подобен наемател?
Ако предположим, че в момента средната заплата в България е 500 лева чисто, то очевидно средния българин по никакъв начин не може да даде тези 417 лева на месец, защото няма с какво да живее. Нека да предположим, че не е сам, а са двама работещи със средна заплата в момента. Общият им доход е 1000 лева чисто. Ако отделят 417 лева за наем, ще им останат само 583 лева общо, за да живеят.
Ако прагът за бедността в България е определен на 250 лева на човек, то означава, че 2-ма средни българи ако дадат 417 лева от доходите си за наем, ще живеят постоянно на ръба на бедността, без възможност да се развиват.
Това е напълно достатъчно, за да се приеме, че да се смята, че наемодотелят, който си купи апартамент в София за 100 хиляди лева 100 квадрата, ще има сериозен проблем със сигурността на инвестицията си и постоянния паричен поток от нея, защото средният наемател постоянно ще бъде на ръба на неплатежоспособността, при това живеейки на ръба на бедността и без никаква възможност за развитие.
Нека да предположим, че 2-та със средна заплата поискат да си имат и деца, това означава със сигурност, че няма как да продължат да плащат този унищожителен за тях наем.
След като двойка средни българи с поне едно дете няма как да плаща високия наем, значи кръга на клиентите за този имот се стеснява. И ако беше само това всичко щеше да е наред.
Само че доходите от наем се облагат с 10% данък. Да предположим, че не се декларира този доход – хубаво, нарушава се закона, само че един ден това нарушаване на закона може да струва много по-скъпо от колкото се смята в момента.
Освен, че хората са алчни, са и страхливи. Да предположим, че влагат и малко разум и си декларират дохода от наем и биват облагани с 10% данък. Това означава, че за да им останат чисто 417 лева доходност, трябва да взимат поне 417 / 90 * 100 = 463 лева на месец от наем на апартамента, за който са дали 100 хиляди лева.
Както уточнихме двойка средни българи, които искат да имат поне едно дете, по никакъв начин не биха могли да плащат подобна сума на месец. А онези, които решат да нямат деца(което би било катастрофа за страната) ще живеят вероятно и под ръба на бедността, за да плащат не 417, ами 463 лева наем за това жилище.
Преди някой да си каже, че всъщност доходите в България са по-високи от официалните и заплатата на двойката средни българи
не е 1000 лева общо, а 1500 чисто(но това рано или късно също ще престане).
Дори и така да е, отново е невъзможно да се живее нормално и да се плащат тези огромни разходи за наем, да не говорим, че двойката може да поиска да се възпроизвежда.
Това означава, че дори и за определен период от време да има паричен поток от наем от средна двойка, то рискът за непостоянен поток не е незначителен.
Каква е една друга разлика между парите кеш и парите вложени в недвижим имот?
Парите кеш са си пари кеш и могат да бъдат използвани незабавно ако потрябват. В случая с депозита в банката(което е слаба инвестиция) след 1 година вложението при 5% доходност ще означава, че кеш парите ще са 105 хиляди лева, които могат отново да се вложат.
Какво обаче е положението при недвижимия имот?
Купуваме апартамент в София за 100 хиляди лева – 100 квадрата.
Трябва да прибираме поне 463 лева на месец, за да покрием поне лошата инвестиция, която бихме направили при депозит в банка.
Рискът от непостоянен поток от наем е висок, защото са ни необходими наематели, които имат доход над средния за България, за да
живеят и значително по-висок от средния, за да се възпроизвеждат.
След една година, ако е намерена двойка работещи, с доходи над средните за страната и са редовни платци, инвестицията ще е довела до това, че има налични 5 хиляди лева в пари и недвижим имот с определена стойност, но парите при нужда са само 5 хиляди.
Това означава, че са необходими поне 20 години, за да се изплати този имот с толкова нисък доход от наем.
Много важно правило при недвижимите имоти обаче е, в зависимост от вида на имота, че инвестицията в недвижимост трябва да се изплати за между 8 и 10 години, за да си заслужва.
Нека предположим, че искаме да си избием парите за 10 години. Това означава, че наемът, който трябва да се прибира, трябва да се увеличи двойно и вместо 463 лева на месец, трябва да се взимат по 926 лева всеки месец, за да не бъде определяна тази инвестиция като лоша.
Докато средна двойка в България без да има възможност за възпроизводство ще живее в крайна бедност дори и при 463 лева на месец наем, то удвояването на наема, за да се избива инвестицията и да не бъде лоша ще означава, че потенциалните клиенти започват да се броят на пръсти.
И това ако беше всичко, щеше да е добре.
Когато се прави инвестиция в недвижимост, тази недвижимост би трябвало да се застрахова срещу основните рискове.
Освен това за всеки недвижим имот всяка година се плащат наглед дребни данъци като „такса смет“, и други подобни.
Освен това би трябвало всички ремонти през годината да бъдат за сметка на наемодателя, за да не се утежнява още повече финансовото състояние на наемателя. Това означава, че наемът би трябвало да бъде още по-висок и потенциалните клиенти ще намалеят още повече.
Нека се уточни още, че за цялостната занимавка да се поддържа паричния поток от наем също се правят разходи на време и труд. Това също би трябвало да може да се оцени в парично изражение и би трябвало да увеличи още повече необходимостта от по-високи наеми, за да не бъде инвестицията в недвижим имот изключително лоша.
В случая с този имот, който някой се опитва да продаде за 100 хиляди и който би си заслужавал при доходност от поне 1000 лева на месец, вероятно на всички ще стане ясно, че е крайно лоша инвестиция, защото доходност от дори 463 лева на месец е твърде трудна за постигане и при положение, че клиентите няма да имат нормален живот и възможност за възпроизводство.
И преди веднага някой да скочи, че държавата е виновна за всичко, „трябва незабавно да се вдигне стандарта на живот, за да можем ние собствениците на този имот за 100 хиляди да си го даваме под наем и да си избием инвестицията“.
Разбира се на всеки, щом нещо не му излизат сметките, най-лесното е да се обвини държавата за всичко, за да се получи някакво вътрешно самоуспокоение, че не е глупак, за направената лоша инвестиция, ако вече е факт.
Само че всеки сам отговаря за инвестициите си, а не е виновна държавата.
За да не се правят лоши инвестиции, преди някой да си купи имот, убеден от медиите и други заинтересовани страни, че цените са изключително привлекателни и никога няма да бъдат толкова ниски както сега, ето я формулата, която може да оцени колко всъщност струва имота като инвестиция.
Тръгваме отзад напред.
Имаме двама работещи, които получават средни доходи от 500 лева чисто всеки.
Прагът за бедността го слагаме на 250 лева на човек. Докато доходите им са средни и биха искали да имат поне едно дете.
3*250 = 750 лева са необходими на това семейство да живее на ръба на бедността.
За наем то би могло да отдели не повече от 250 лева, ако има само 1 малко дете.
Което означава, че когато се купува имот, който да се отдава под наем на средно семейство(живеещо на ръба на бедността) с 1 дете(което е демографска катастрофа), това означава, че може да се очаква не повече от 250 приход.
Затова съвсем повърхностно погледнато, инвестицията, която се прави в недвижим имот трябва да е съобразена с максималния приход от 250 лева на месец, който може да се получава от нея. Ако се взимат повече пари от средното семейство, това не е нормална постановка и подлага постоянно на риск от доходност нула, поради притиснатите от обстоятелствата средни граждани в страната.
Данъците, застраховки и всякакви други разходи не са включени, защото разглеждаме най-повърхностно колко струва реално един имот, който може да ни носи доходност от 250 лева на месец, без да сме му платили данъците, застраховали или да сме покрили евентуални щети и ремонти по него. Не взимаме предвид и инфлацията, защото приемаме, че е незначителна във високо развито общество.
Според златното правило, един имот трябва да се изплати за не повече от 8-10 години, за да не бъде инвестицията в него твърде лоша.
Приемаме, че в рамките на 10 години трябва да си избием парите, които искаме да вложим в него.
Взели сме за база, че ще имаме приход от 250 лева на месец(доход от средно семейство с 1 дете, което е и малко рисково).
В рамките на тези 10 години, при идеални условия ще съберем не повече от 10 * 12 * 250 лева = 30 000 лева преди облагане с данъци, без имота да е застрахован и т.н. Това означава, че ако дадем повече от 30 000 за имот, който би ни носил с мъка не повече от 250 лева на месец(преди данъци), инвестицията е изключително лоша.
Вероятно много ще се запитат защо тогава в медиите постоянно ни казват, че сега е момента да се купува.
„Цените никога няма да са толкова ниски както сега и ще се изпусне шанса на живота…“
Много е просто, когато някой иска да продаде имот за 100 хиляди, а той би бил изключително лоша инвестиция ако струва дори 31 000, значи има интерес да продаде.
Затова ако някой се излъже да му даде парите, кой е глупакът?
Всъщност няма глупави, ако някой плати за имот, който би му струвал 100 000 лева, а при сегашното положение на средния човек в страната може да се надява на доходност от 250 лева на месец или общо не повече от 30 000 за 10 години, то останалите 70 000 ги е дал, защото му е продадена мечта. 30% отиват за инвестиция, а 70% са платени за мечтата.
Мечтата да забогатее без да прави нищо. Просто купува и имота да го направи богат.
Докато едната страна купува мечта за 70 000, другата продава нещо, което струва не повече от 30 000 за 100 000.
Кой каза, че мечтите били безплатни?
И като обобщение, нека да приемем за още едно златно правило при инвестицията в недвижими имоти и тяхната реална оценка, а не мечтата, която не малко желаещи да продават се опитват да ни продадат.
Взимаме за база средното семейство с доход от 1000 лева общо. Трябва задължително да проверим колко е прага на бедността, за да изчислим каква част от дохода си биха могли да дават за наем, ако живеят мизерно и без възможност за развитие.
Слагаме и поне 1 дете, ако семейството иска повече от 1 ще трябва да си намери по-добри доходи или да живее още по-бедно.
Но за нашия случай приемаме 3 членно семейство с общ доход от 1000 лева чисто. Слагаме праг на бедност 250 на човек.
Семейството не може да си позволи повече от 1/4 от дохода си да го дава за наем на имот.
Тук вече основната неизвестна, която много хора се чудят става ясна.
Златно правило при инвестицията в недвижими имоти е, че трябва да се избие напълно за не повече от 10 години или 120 месеца, за да не бъде лоша инвестиция.
Формулата за цената на имота вече е ясна – имот, от който можем да взимаме наем 250 лева от средно семейство с 1 дете, не струва повече от 120 месечни вноски * 250, или 30 000 лева(без да смятаме ефекта на данъците, застраховката и инфлацията, които още повече му намаляват цената).
Когато някой се опитва да ви продаде същия този имот за повече, значи не че иска да ви измами, но ви продава мечти.
Ако се съгласите на подобна мечта, значи тя ще ви струва всичко, което платите над тези 120 месечни вноски от наем.
Тук излиза и следния въпрос, с колко са надценени имотите не само в България, но и по света?
Отговор:
Със сумата над 120-те месечни вноски за наем от семейство с 1 дете, живеещо на прага на бедноста в съответната страна.
Това означава, че ако някой ви иска 100 000 лева за 100 квадрата жилище, а то струва 30 000, надценяването е над 3 пъти на този имот, което означава, че когато повече хора се усетят и престанат да бъдат манипулирани да купуват мечти без стойност, цените на имотите трябва да паднат поне още 3 пъти.
Това не е препоръка за продажби на онези, които имат имоти и се чудят добра ли им е инвестицията или не, а е най-обикновено предупреждение за всички, които се чудят да купят или не имот за инвестиция.
Ако могат да взимат от средно семейство с 1 дете не повече от 250 лева на месец доходност, значи не трябва да дават повече от 30 000 за съответния имот, защото той в никакъв случай не струва повече от тази сума, каквото и да се опитва да убеждава продавача. По-добре е да се изчака, цените на имотите да паднат средно с 3 пъти от този момент нататък, до реалното си ниво.
И все пак, който иска да си купува мечти, няма сила, която може да го спре. Който има за продаване мечти, може да го направи, докато хората все още не са се научили да си правят сметката.

Locations of visitors to this page
Tyxo.bg counter
Site Meter
Google Analytics Alternative
Clicky

Advertisements
Публикувано в Анализ. 21 Коментари »

21 Коментари to “Колко струват имотите, с които разполагам? Цените падат, май е време да купувам?”

  1. Пирамидата на Маслоу, социализъм, демокрация | Alexander Todorov Network Says:

    […] Спряла е спекулата с жизненоважни неща като подслона на хората, в следствие всеки би могъл да има собствен […]

  2. Съдържание на блога « Alexander Todorov Network Says:

    […] […]

  3. Данък върху лихвите? Хайде данъчната система да е неутрална когато трябва, и да оказва влияние където трябва « Alexander Todorov Network Says:

    […] си купувам имоти. Е да, но цените им май са надценени, при това май многократно, май ще се набутам много […]

  4. "формулата" за 100-те наема Says:

    и аз съм съгласен,че не трябва да слушаме разни „авторитети“ и медии когато следва да се взема инвестиционно решение 😉

    прословутата „формула“ да 100-те наема ,които трябва да изплащат инвестицията / жилище
    е точно толкова вярна,колкото и съветите на авторитетите
    ––––-
    при експанзия цените растат под въздействие на Ъпърите (медии и авторитети)
    при спад цените падат под въздействие на Даунърите с ТАЗИ формула
    –––
    Глупак е този,който смята че с наученото във ВУЗ по икономика ще се справи успешно на пазара,в т.ч. и на имотния.

    като гледам цените в европейските столици от порядъка на 6000 – 10 000 Е/кв и измервам със 100-те наема…………….
    или собствениците на жилища ТАМ са глупаци , или ние , че вЕрваме във „формули“ /чудеса ;)……..като гледам кои са гладни , значи глупаците сме ние

    • Глупости Says:

      Да, те хората затова учат във ВУЗ по икономика, за да станат по-глупави…
      И не са 100, а 60 наема.
      100 ги направиха брокерите, даже някои и за 150 говореха.
      Както казва автора, продават мечти, не имоти.

  5. forum_reader Says:

    Колеги, запознах се със статията и прочетох всички коментари към нея. От всичко казано разбрах едно- абе хора та вие говорите за изключително голям период (10 г)!!! Вярно е, че инвестиция в недвижим имот си е дългосрочна, но все пак гледайте и в краткосрочен план. Никой не знае и не може да прогнозира за десет години какво ще се случи, но всеки знае какво се цени днес, утре и дори за година. И както всички знаем, цената на търсена стока се покачва или поне задържа стойността на парите във времето. За това аз ви питам: Дали не е по-добре, наред с вътрешната ви нагласа: „Какво ли ще се случи след 10 г.?“, да погледнете какво се цени днес, утре и/или година? И ако това е покупка на малко жилище в центъра, лоша ли е инвестицията тогава? Естествено не на всяка цена, а на най-добрата цена. И за да разберем това така ли е наистина, и цената тази ли, достатъчно е да проверим нашето мнение с мнението на истински специалист – оценител на недвижими имоти. Казвам оценител, защото тяхната безпристрастност е вече регламентирана с приет етичен кодекс от КНОБ, а и съветите им не са финансово обвързани с комисионна от продажба!
    Бързам да кажа: Избора на оценител е важен! Ето координатите на оценител, от който съм доволен!!! http://stroitelstvo24.eu/companies/ocenki-na-nedvijimi-imoti-licenziran-ocenitel-stoian-ivanov-240.html

  6. мо Says:

    На мен пък анализът ми хареса,подобни има от доста време не само в умните книги,но и в и-нет.Който иска може да чете,макар че калкулациите не са трудни и всеки може да пресметне,че новопостроените имоти са много надценени, както и някои определени марки коли в България.Това е свързано с народопсихологията на българина.Не може в Унгария и в Щатите средни имоти да са на съпоставими цени с тези в Сф.това е немислимо от много гледни точки.Аз лично съм приел за себе си още едно правило освен т.нар.“златно“-купуване на имот предимно в брой,както съветва Р.Киосаки.Тежко на хората,които трябва да закупят първо жилище,това и в България вече се оказва доста трудно.Да не говорим,че познавам хора,които лекичко се надцениха и със строителство на собствен дом от РЗП 700м2 и също гризнаха дървото заради очакванията за бързо покачване на доходите.Това няма скоро да се случи в нашата държавица,няма интерес и няма стимул от никъде.Самите българи се мъчат да вдигнат страната си на крака,но наистина е мъчително,но за сметка на това бавно

  7. bubblehead Says:

    Глупости на търкалета е тоя блог! Като прочетеш само в началото че средната работна заплата била 500 лева стига за тоя тежък извод. Такова писане със пълно неуважение към фактите не само че не допринася нищо а просто е зловредно. Средната работна заплата в страната е към 700 лева а в София е вече над 1000. Средния доход на семейство съотвенто е около 2000 лева. Нека започнем от тук и още първия извод базиран на тия данни е че наем от 417 лева е смешен…. Глупости на търкалета е тоя целия блог!

    • Alexander Todorov Network Says:

      Статията е от края на 2009 г. Никъде не пише, че работната заплата е 500, цифрата е дадена само за пример, за да се смята лесно. Между другото трябва да се прави разлика между среден осигурителен доход и средна работна заплата. За месец януари 2010 г. средния осигурителен доход в страната е 559 лева, а работната заплата в повечето случаи е по-ниска и доста близка до тези 500 лева, които са дадени само за лесно пресмятане. Съдейки по начина на писане, тези, за които наем от 417 лева на месец е смешен или са брокери или наемодатели. Засегнати може би лично, но статията няма за цел това, а да покаже колко е реалната цена на имотите, които населението може да си позволи, нивото на наемите, които населението може да си позволи. Който е направил лоша инвестиция и смята да печели от наем, лична грешка, увлечен от спекулата, да търси хора с доходи над средните. Статията дори е особено либерална по отношение сметките. Както се вижда в предишен коментар, при тези сметки не е сложен разхода за щетите, които наемателите могат да причинят на имота. Всичко е пресметнато при идеални условия за собственика на имота – идеалните наематели, хора със средни доходи, които ще плащат наема непрекъснато и много години напред. Дори и при това положение сметките много ясно показват кога си струва инвестицията в имоти и колко реално струват имотите.
      „Който иска да си купува мечти, няма сила, която може да го спре. Който има за продаване мечти, може да го направи, докато хората все още не са се научили да си правят сметката.“

  8. Боби Says:

    Към автора – не е правилно да не смяташ амортизационните отчисления. няма такова нещо, като перфектен наемател. Дори сам да си живее собственика в къщата, пак се налагат ремонти.
    2. Депозитната лихваособено при депозити над 40 -50 000 евро, се договаря индивидуално и е около 7,6 % (толкова е моята). За над 50 000 евро е и над 8 %.
    3. !!! това са сметките в идеален случай, когатоимаме наемател за целия период непрекъснато. Има ли някой нормален, който смята, че наемателят влиза и излиза след 20 години перфектни взаимоотношения? Затова сложи поне още 10% горница – пропуснати наеми, сметки за телефон да търсиш нови наематели, обяви…
    4. Как така, „не виждам смисъл от облагане с данъци“!!!??!!!! Това наистина някой изпаднал гастърбайтер може да го каже. Много е успешна кампанията с доносниците за нерегламентирани наемни отношения. Виждаш, че леля Пена от 3-я етаж дава на студенти апартамента, а се съмняваш, че се е регистрирала като наемодател и си плаща годишната такса и ДОД. Сигнализираш в НАП и правят анонимна проверка. Бяхаизловили няколко хиляди нередовни наемодатели само за месец. Илис и плащаш ДОД + 40 лева годишна такса за наемодател, или добавяш и още едни 20% към нужния наем, за да избиеш риска да те обрулят с 1000-2000 лева акт.
    Никакво купуване на НИ. Цените само има накъде да падат. На мен мис е наложи и строя в момента, но така съмс и направил нещата, че до ключ ми излиза 260 евро м2+18 000 евро за парцел в покрайнините на Варна, с морска панорама.

  9. Приказка за добрите феи и трите стъпки към щастието « Alexander Todorov Network Says:

    […] е обзаведено. Тясно е! Пък и не мислите ли, че е твърде скъпичко? – А, моля ви се, цените удариха дъното, няма накъде да […]

  10. Baychev Says:

    v USA cenite ne pochnaha da padat do 1 godina sled kraha, v EU systo ponigeniqta sa nistogni v sravnenie s tezi v BG/UAE. imai predvid, che ciklite za nedvigimo imustestvo sa 15-20 godishni, t.e. sledvastite 15 godini ste se dvigat max s inflaciqta. bankite v BG sa sigurni i stabilni. zasto cenite sa visoki? imenno zaradi psihologiqta na bylgarina: toi vmesto da si investira parite ili da gi slogi na vlog gi zarobva v imoti. i ponege vyzmognostite mu ne sa golemi, kupuva predimno malki gilista. zatova lihvite po vlogove sa 6-8%, nqma dostatychno svobodni resursi za kreditirane, a BG bankite ne mogat da se finansirat kato zapadnite chrez obligacii, zastoto nqmat dobyr krediten reiting, makar da sa sred nai-pechelivshite. ta bez vlogove v bankite, lihvite po zaemite sa systo mnogo visoki. ot druga strana, bylgarina naddava kato lud za gilista do 50m2, koeto gi pravi cenite im nenormalno visoki, a dohodnostta ot naemi na 1/2 ot spestoven vlog. bylgarina obache e patil i ne vqrva na banki, dori i da sme v EU sega i mnogo nesta da sa razlichni.
    BG si ima demografski problem, 90% ot naselenieto givee v sobstveno giliste, pensionerie se uvelichavat sys vsqka godina, bezraboticata ste se zadyrgi visoka (>10%) pone oste 2 godini, danycite vyrhu imustestvoto trqbva rano ili kysno da stignat svetovni niva ot 1% na godina (za poddyrgane na ugasnata infrastruktura), tova ste e OGROMNA tegest za pensionerite, ste se uvelichi predlaganeto v daden moment, spekulantite s po 3-4 apartamenta ste pochnat da gi puskat pod naem postepenno i ste zavyrtqt cenite nadolu v spirala, verigite kato plus/lidl/penny market navlizat, ste vlezat i za drehi i ste ubiqt napravo konkurenciqta na tezi djukqncheta, ot koito se izhranva 20% ot naselenieto i bezraboticata ste se uvelichi oste…
    moge da zvuchi vsichko tova apokaliptichno, no tova e posokata na promqnata kym koqto dyrgava se dvigi: bavna i mychitelna evropeizaciq, no nalogitelna, zastoto stariq komunisticheski podhod prosto ne e prilogim veche.

    • Viktor Says:

      Да сьгласен сьм момчета ,няма спор с по-горе казанато при намаляваща популация ,висока безработица и ниськ рьст на заплатите не може да се очакват високи наеми и цени на жилищата.Всичко беше много спекулативно, много хора ще се видят в невьзможност да изплащат скьпите си жилища мечти.Очаквам цените да трьгнат надолу,така както се случи в Англия и особено Испания.Но мисля да купя още едно малко жилище в Пловдив в близко бьдеще, то не задругото, ами защото цената е колкото на една кола. Наистина се надявам на по- ниски цени!Благодаря Ви за коментарите!

  11. Viktor Says:

    Здравейте отново!Наистина са различни планетите, понеже аз искам да купя нещо и сьм готов да платя 600-650 евро м2 за студио флат в Пловдив ама няма.Това сьс продаването на мечтите е факт неоспорим и благодарение на него някои хора много забогатяха ,а милиони скотски обедняха.Аз напьлно сьм сьгласен с вас ,че човек с мизерните 250 лева средна заплата за страната, не може да си позволи да си купува мечти , ако пьк да си е купил е изгорял защото не може да покрие плащанията си кьм банката.Тоест с други думи балона се спука .Мина една година от краха на пазара ,определям го като ноември 2008.Сега напьлно практически вьпрос ,може ли някой да ми отговори.Защо когато тьрся сам и определям една цена 600-650 евро м2,по висока от средната статистика 500 евро м2 няма предлагане.По агенциите има сврьх предлагане но на цена мин 700 евро.Мина повече от година ,но те не свалят цените ,защо се разминаваме тогава.Ами те просто наистина предлагат жилища за 450-500 евро ,но квадратура 90 м2 и нагоре ,нещо за което горната статия е напьлно вярна и е невьзможно да се купи от бедния бьлгарин.За сметка на това пьк малките жилища на центьра дьржат яки цени поне заради земята под тях под 700 евро м2 няма.Извода ми е ако купувате ,купувайте сега , на централни оживени места и то малки жилища с лесна и евтина подрьжка.Големите гигантски блокове с 5 входа и т.н етажа са непродаваеми и цените им дори на 200 евро м2 не ме вьлнуват защото обкрьжаващата ги инфраструктура е плачевна.Защо сьщо се смята ,че е най-разумно в най-бедната и нестабилна дьржава в ЕС човек да си дьржи парите в банка.Ами в Англия процента е само 0.5 или 1 дано не се льжа.Задайте си вьпроса защо е толкова висок лихвения процент на депозитите и най вече докога.Мисля .че е много временно явление и не може да се сьпоставя с дохода реализиран от наем на имот.Доходите на хората ще се качват ,наемите и жилищата сьщо , но не сега а в период от 10 години и повече , което лично мен напьлно ме удоволетворява.А лихвите по депозитите ще са надолу както е вьв всяка развита дьржава.

  12. Baychev Says:

    ne gledai po-dalech ot tyrsene i predlagane. na 2.02 choveka v BG se pada po 1 giliste (NSI), v Sofia predlaganeto e nai-oskydno 2.37 choveka na 1 giliste, no i tuk ima poveche gilista ot sredniq razmer na domakinstvo v BG.

    sledovatelno predlaganeto e po-golqmo ot tyrseneto.

    zatova i naemite sa 30-40% na godishna baza: mnogo spekulanti reshiha da pusnat pod naem apartamentite si, za da ne stoqt taka vyrzani i da ne dokarvat nikakyv dohod. no pak se poluchava absurdnata situaciq, che 1 osnoven remont za 60-70m2 giliste vzima 7-8,000 lv ili celi 2(!!!) godini naemen dohod. na vseki 2-3 godini trqbva da se i preboqdisva, ako se otdava pod naem, smetkata stava mnoooogo slogna dori i za naematelite na tezi spekulativni edinici da si dokarvat kakyvto i da e dohod.

    • Viktor Says:

      Здравейте Байчев, цените са 500 евро м2 на жилища в строеж които не ме вьлнуват, дори са по 420 евро м2.Говоря за малко студио в Широк центьр или Центьр Пловдив с акт 16 ново строителство .Пускам обяви и не смятам да се пазаря ,а да купувам.Но никой не ми се обажда. Ремонт за 8000 лева може би но само на по-голям апартамент.Закупената от мен боксониера миналата година ново строителство ми струваше 5000 лева от шпакловката до банята ,боята и мебелите.Проблема е че наистина няма това ,което тьрся.Давам веднага 20 000 евро за боксониера тип студио или по голяма в центьра на Пловдив или широк центьр.Единствено условие да е малка кооперация с един вход , квадратурата и не ме интересува .Интересува ме местоположението.Няма на пазара не и при тия пари. Ето това ми е обявата , а снимката е на сградата в която имам имот. http://www.impulse.bg/dalavera/a/2539508/5321177/tyrsya-boksoniera-shirok-tsentyr

      • Baychev Says:

        Qvno giveem na razlichni planeti. Az vigdam veche obzavedeni kvartiri (www.imoti.net) v ‘elitnite’ sofiiski kvartali za po 5-6 Em2 naem na mesec, koeto predpolgaga okolo 1000 Em2 sredna cena poglednata v po-dylgosrochen plan (5-10 godini) ili okolo 700 Em2 na’opportunity cost’ basis srestu 3 godishen bankov vlog. V systoto vreme cenite sa 2-3 pyti po-visoki.

        Na teb ostavqm da precenish koe e po-veroqtno: dohoda na naselenieto da se utroi ili cenite da padnat na polovina sledvastite 5 godini. Naqsno li si, che 20% ot naselenieto rabotqt kato prodavachki na po 400lv sredna zaplata?

  13. Viktor Says:

    Добре почти се сьгласих с вас ,но аз направих точно обратното.През 2009 месец май закупих студио на центьра в Пловдив на цена 22500 евро с обзавеждането ми излезе точно 25000 евро .В момента имам наемателка дьлгосрочна надявам се чужда студентка за 300 лева на месец.300 за 12 месеца прави 3600 лева годишно, а жилището се изплаща напьлно за 15 години при условие че не увеличавам наема .От банката при 5% лихва за 50000 лева получавам 2500 лева.Мога да ви кажа че сьм напьлно сьгласен с вас че закупуване на по скьпо и по голямо жилище ми се струва напьлно неудачно поради сьщите изложени по горе от вас сьображения.Но не така стои вьпроса с малки жилища в центьра.Доволен сьм от инвестицията си и тази година ще тьрся да закупя нова боксониера в центьра на Пловдив , но вече за макс. 2000 евро. Така ,че при вложени от мен 100000 лева вместо лихва 5 000 лева годишно и разбира се обезценяване на парите в дьлгосрочен план поради инфлацията аз получавам 7200 лева годишно като рента и парите ми стоят блокирани в 2 жилища разбира се.Моля да ме извините за правописни грешки.

    • alexanderbtodorov Says:

      Здравейте, пожелавам ви инвестицията да е била успешна и да не съжалявате един ден за нея.
      Така или иначе е факт. Но както сам казвате, 300 лева по 12 месеца прави 3600 на месец.
      От тези 50000 при 5% в банка доходността е 2500. Това на пръв поглед е 1100 лева повече.
      Само че тези 3600 лева би трябвало да се обложат с 10%, което са си 360 лева.
      Значи реално инвестицията носи доходност 3600-360 = 3240. До тук отново добре.
      Само че след като правите инвестиция в дълготраен актив, би трябвало този актив да се застрахова.
      Едва ли нещо за 50000 да се застрахова срещу обичайните рискове за една година ще струва по-малко от 240 лева.
      Кръгло останаха 3000 чисти. Само че не съвсем, защото този имот има и други данъци. Общинския данък и такса смет.
      Да кажем, че не са много скъпи и за 100 лева на година ще се мине. Остават 2900.
      Да предположим, че сте намерили идеалния квартирант и сте сигурни, че няма да направи някаква поразия и
      никакви ремонти не са необходими.
      При 50000 инвестиция, и чиста доходност от 2900 на година са необходими 17 години, за да се избият вложенията.
      Това по златното правило е доста повече от 10-те години за пълно избиване на вложенията, което е дадено за модел.
      И не случайно е така, една лоша инвестиция в банката(но по-добре от под възглавницата) с малката доходност от 5%,
      дава възможност тези пари винаги да бъдат на разположение, докато един имот е много по-бавно да се реализира на
      пазара при необходимост. Затова ако нещо не може да се избие за до 10 години, надценено е, каквото и да приказват брокерите.
      Ако можете да го продадете на по-висока от началната стойност, значи можете да излъжете с още повече някой друг,
      което е до време и не е добре да се очаква нещо добро от това.

      Сега, казвате, че искате да купите още едно жилище за 40000 лева. Това означава, че ако искате инвестицията да е не лоша,
      трябва средната доходност на двама работещи + едно дете да бъде както следва:
      40000/120 = 333 лева на месец чиста доходност от наем трябва да получавате
      Както стана по-горе ясно, тези 333 лева са 80% от наема, който трябва да взимате от наемателя, за да си подсигурите
      плащане на данъците, и минимална застраховка
      Сумата вече набъбва 333/80*100 = 416 лева на месец.
      Тъй като не можете просто така да си сложите подобна цена, защото ви е нужна, трябва да се съобразите с масата хора.
      Една работеща двойка, която да живее на ръба на бедността от 250 лева на човек, за да плаща наем от 416 лева на месец,
      трябва да има чисти доходи от 416 + 3*250 лева = 1166 лева на месец, което прави чиста средна заплата и на двамата от 583 лева
      на месец. И това трябва да бъде средния човек в Пловдив, за да сте относително спокоен за инвестицията си от 40000.
      Относително спокоен, защото това семейство със сигурност няма да бъде нормално, а и държавата не може да си позволи
      подобен отрицателен прираст на населението, което може да доведе до катастрофа.
      Ако в момента средния доход на човек в Пловдив е 500 лева след данъци, значи можете да си позволите като добра инвестиция
      както следва:
      Средно тричленно семейство, живеещо на ръба на оцеляването = 750 лева разходи за оцеляване, 250 за наем общо.
      От тези 250 лева общо за вас остават само 80%, които са възръщаемостта на инвестицията или 200 лева на месец
      200 лева на месец * златното правило за избиване на парите за 10 години или 120 месеца = 24000 лева.
      Затова, за една добра инвестиция в имот в Пловдив в този момент, не трябва да влагате повече от 24000 лева.
      Иначе може и по-богати наематели да си намерите, но едва ли 10 години всичко ще е същото и няма да има непредвидени разходи.
      И все пак, всеки сам си решава

      • Viktor Says:

        Е свалям ви шапка ,сигурно сте икономист по образование.Но трябва да се сьгласите с мен ,че доходите на бьлгарите ще растат вьв времето ,та след 10 години заплатите трябва да са поне 100% нагоре.Мисля ,че 25 000 евро до 50 000 евро не са голям капитал и освен да се вложат в жилище или имот , аз друга идея за бизнес в Бьлгария нямам . Сьвсем не мисля да купувам с цел продажби в бьдеще време .Тази игра приключи в Бьлгария, а никога не са ме привличали високите рискове и банковите кредити .Та малко сметки 300 .12 =3600 ,такса смет и даньк сгради 50 лева годишно за студио 43 м2 .Даньк 10 % не виждам защо трябва да го плащам след като не регистрирам бизнес, застраховка може би вие казвате ,че е 240 лева .Тотал 3600 – (50+240) =3310.Което не е зле при условие ,че човек не се напряга за тези пари.Сега в условията на криза когато строителите и бивши купувачи са притиснати от банките е най-удобно да се купува на по-ниски цени и то не само имоти.Аз работя вьв Великобритания , за 50 000 паунда човек не може да си купи никакьв имот, а условията им по кредитиране са направо заробващи.Затова мисля да инвестирам само в Бьлгария, като сьм убеден ,че сьстоянието на дьржавата като цяло в един период от 10 години напред рязко ще се подобри.Вьрнете се с 10 години назад и вижте заплатите и доходите. Кой тогава е искал 150 евро на месец за една боксониера, ами след 10 години може би 300 евро и европейски заплати.Защо пьк не ! Аз сьм оптимист и виждам ,че Бьлгария се развива макар и бавно и мьчително.Е сьс здраве!

    • Baychev Says:

      a poglednal li si zagubata, koqto vse oste ne si realiziral na pokukpata si?
      srednata cena za plovdiv e 500 Em2
      http://www.nsi.bg/otrasal.php?otr=20&a1=583&a2=626&a3=627#cont

      drug e vyprosa, che gilisteto e dylgotraen aktiv i e redno da go sravnqvash s pone 3 godishen vlog, v levove moge da si izkarash i 8% lihva, koeto e nad naemniq ti dohod.


Вашият коментар

Попълнете полетата по-долу или кликнете върху икона, за да влезете:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s

%d bloggers like this: