Колко струват имотите, с които разполагам? Цените падат, май е време да купувам?

Заради алчността на хората, те стават лесни мишени на продавачите на мечти.
Има много книги написани за това как да се стане богат от бизнес с недвижими имоти.
Купуваш имота, даваш го под наем, очакванията до сега са винаги били, че цените ще се повишават постоянно и няма начин инвестицията да е лоша.
Да, но дали е точно така?
Какво означава добра инвестиция и какво лоша?
Най-добрата инвестиция е тази, с която без почти никакви усилия и риск ще се получи максимална възвръщаемост.
Нека вземем няколко примера, за да оценим колко добра е всъщност инвестицията в имоти и каква е тяхната реална цена.
Да предположим, че към 01.01.2010 г. имаме апартамент в София – 100 квадрата – оценен на 100 хиляди лева.
Да предположим и, че имаме 100 хиляди лева в пари, които се чудим какво да правим.
Да разгледаме случая с най-елементарното вложение – депозит в банка – това е една доста слабо възвръщаема инвестиция, но все пак е по-добре от нищо, може би. Да предположим, че банката ни дава 5% годишна лихва.
Значи ако инвестираме тези 100 хиляди в банката, за 1 година ще имаме 5 хиляди лева доход.
Това е повече от нищо, но все пак със 100 хиляди лева далеч повече неща биха могли да се направят като доходност, ако използвахме парите ефективно, може би чрез предприемачество и бизнес дори.
Но все пак, тези 5 хиляди лева са постигнати без никакви усилия, което не е за подценяване.
Да разгледаме случай, при който купуваме апартамента в София – 100 квадрата – оценен на 100 хиляди лева.
Основният въпрос е, че трябва да постигнем поне онези 5 хиляди лева спрямо банковия депозит, за да е инвестицията не твърде лоша. Това означава, че на месец е напълно достатъчно да намерим наемател, който да ни дава по 5000/12 = 417 лева на месец и постигаме това условие.
Колко лесно ще намерим обаче подобен наемател?
Ако предположим, че в момента средната заплата в България е 500 лева чисто, то очевидно средния българин по никакъв начин не може да даде тези 417 лева на месец, защото няма с какво да живее. Нека да предположим, че не е сам, а са двама работещи със средна заплата в момента. Общият им доход е 1000 лева чисто. Ако отделят 417 лева за наем, ще им останат само 583 лева общо, за да живеят.
Ако прагът за бедността в България е определен на 250 лева на човек, то означава, че 2-ма средни българи ако дадат 417 лева от доходите си за наем, ще живеят постоянно на ръба на бедността, без възможност да се развиват.
Това е напълно достатъчно, за да се приеме, че да се смята, че наемодотелят, който си купи апартамент в София за 100 хиляди лева 100 квадрата, ще има сериозен проблем със сигурността на инвестицията си и постоянния паричен поток от нея, защото средният наемател постоянно ще бъде на ръба на неплатежоспособността, при това живеейки на ръба на бедността и без никаква възможност за развитие.
Нека да предположим, че 2-та със средна заплата поискат да си имат и деца, това означава със сигурност, че няма как да продължат да плащат този унищожителен за тях наем.
След като двойка средни българи с поне едно дете няма как да плаща високия наем, значи кръга на клиентите за този имот се стеснява. И ако беше само това всичко щеше да е наред.
Само че доходите от наем се облагат с 10% данък. Да предположим, че не се декларира този доход – хубаво, нарушава се закона, само че един ден това нарушаване на закона може да струва много по-скъпо от колкото се смята в момента.
Освен, че хората са алчни, са и страхливи. Да предположим, че влагат и малко разум и си декларират дохода от наем и биват облагани с 10% данък. Това означава, че за да им останат чисто 417 лева доходност, трябва да взимат поне 417 / 90 * 100 = 463 лева на месец от наем на апартамента, за който са дали 100 хиляди лева.
Както уточнихме двойка средни българи, които искат да имат поне едно дете, по никакъв начин не биха могли да плащат подобна сума на месец. А онези, които решат да нямат деца(което би било катастрофа за страната) ще живеят вероятно и под ръба на бедността, за да плащат не 417, ами 463 лева наем за това жилище.
Преди някой да си каже, че всъщност доходите в България са по-високи от официалните и заплатата на двойката средни българи
не е 1000 лева общо, а 1500 чисто(но това рано или късно също ще престане).
Дори и така да е, отново е невъзможно да се живее нормално и да се плащат тези огромни разходи за наем, да не говорим, че двойката може да поиска да се възпроизвежда.
Това означава, че дори и за определен период от време да има паричен поток от наем от средна двойка, то рискът за непостоянен поток не е незначителен.
Каква е една друга разлика между парите кеш и парите вложени в недвижим имот?
Парите кеш са си пари кеш и могат да бъдат използвани незабавно ако потрябват. В случая с депозита в банката(което е слаба инвестиция) след 1 година вложението при 5% доходност ще означава, че кеш парите ще са 105 хиляди лева, които могат отново да се вложат.
Какво обаче е положението при недвижимия имот?
Купуваме апартамент в София за 100 хиляди лева – 100 квадрата.
Трябва да прибираме поне 463 лева на месец, за да покрием поне лошата инвестиция, която бихме направили при депозит в банка.
Рискът от непостоянен поток от наем е висок, защото са ни необходими наематели, които имат доход над средния за България, за да
живеят и значително по-висок от средния, за да се възпроизвеждат.
След една година, ако е намерена двойка работещи, с доходи над средните за страната и са редовни платци, инвестицията ще е довела до това, че има налични 5 хиляди лева в пари и недвижим имот с определена стойност, но парите при нужда са само 5 хиляди.
Това означава, че са необходими поне 20 години, за да се изплати този имот с толкова нисък доход от наем.
Много важно правило при недвижимите имоти обаче е, в зависимост от вида на имота, че инвестицията в недвижимост трябва да се изплати за между 8 и 10 години, за да си заслужва.
Нека предположим, че искаме да си избием парите за 10 години. Това означава, че наемът, който трябва да се прибира, трябва да се увеличи двойно и вместо 463 лева на месец, трябва да се взимат по 926 лева всеки месец, за да не бъде определяна тази инвестиция като лоша.
Докато средна двойка в България без да има възможност за възпроизводство ще живее в крайна бедност дори и при 463 лева на месец наем, то удвояването на наема, за да се избива инвестицията и да не бъде лоша ще означава, че потенциалните клиенти започват да се броят на пръсти.
И това ако беше всичко, щеше да е добре.
Когато се прави инвестиция в недвижимост, тази недвижимост би трябвало да се застрахова срещу основните рискове.
Освен това за всеки недвижим имот всяка година се плащат наглед дребни данъци като „такса смет“, и други подобни.
Освен това би трябвало всички ремонти през годината да бъдат за сметка на наемодателя, за да не се утежнява още повече финансовото състояние на наемателя. Това означава, че наемът би трябвало да бъде още по-висок и потенциалните клиенти ще намалеят още повече.
Нека се уточни още, че за цялостната занимавка да се поддържа паричния поток от наем също се правят разходи на време и труд. Това също би трябвало да може да се оцени в парично изражение и би трябвало да увеличи още повече необходимостта от по-високи наеми, за да не бъде инвестицията в недвижим имот изключително лоша.
В случая с този имот, който някой се опитва да продаде за 100 хиляди и който би си заслужавал при доходност от поне 1000 лева на месец, вероятно на всички ще стане ясно, че е крайно лоша инвестиция, защото доходност от дори 463 лева на месец е твърде трудна за постигане и при положение, че клиентите няма да имат нормален живот и възможност за възпроизводство.
И преди веднага някой да скочи, че държавата е виновна за всичко, „трябва незабавно да се вдигне стандарта на живот, за да можем ние собствениците на този имот за 100 хиляди да си го даваме под наем и да си избием инвестицията“.
Разбира се на всеки, щом нещо не му излизат сметките, най-лесното е да се обвини държавата за всичко, за да се получи някакво вътрешно самоуспокоение, че не е глупак, за направената лоша инвестиция, ако вече е факт.
Само че всеки сам отговаря за инвестициите си, а не е виновна държавата.
За да не се правят лоши инвестиции, преди някой да си купи имот, убеден от медиите и други заинтересовани страни, че цените са изключително привлекателни и никога няма да бъдат толкова ниски както сега, ето я формулата, която може да оцени колко всъщност струва имота като инвестиция.
Тръгваме отзад напред.
Имаме двама работещи, които получават средни доходи от 500 лева чисто всеки.
Прагът за бедността го слагаме на 250 лева на човек. Докато доходите им са средни и биха искали да имат поне едно дете.
3*250 = 750 лева са необходими на това семейство да живее на ръба на бедността.
За наем то би могло да отдели не повече от 250 лева, ако има само 1 малко дете.
Което означава, че когато се купува имот, който да се отдава под наем на средно семейство(живеещо на ръба на бедността) с 1 дете(което е демографска катастрофа), това означава, че може да се очаква не повече от 250 приход.
Затова съвсем повърхностно погледнато, инвестицията, която се прави в недвижим имот трябва да е съобразена с максималния приход от 250 лева на месец, който може да се получава от нея. Ако се взимат повече пари от средното семейство, това не е нормална постановка и подлага постоянно на риск от доходност нула, поради притиснатите от обстоятелствата средни граждани в страната.
Данъците, застраховки и всякакви други разходи не са включени, защото разглеждаме най-повърхностно колко струва реално един имот, който може да ни носи доходност от 250 лева на месец, без да сме му платили данъците, застраховали или да сме покрили евентуални щети и ремонти по него. Не взимаме предвид и инфлацията, защото приемаме, че е незначителна във високо развито общество.
Според златното правило, един имот трябва да се изплати за не повече от 8-10 години, за да не бъде инвестицията в него твърде лоша.
Приемаме, че в рамките на 10 години трябва да си избием парите, които искаме да вложим в него.
Взели сме за база, че ще имаме приход от 250 лева на месец(доход от средно семейство с 1 дете, което е и малко рисково).
В рамките на тези 10 години, при идеални условия ще съберем не повече от 10 * 12 * 250 лева = 30 000 лева преди облагане с данъци, без имота да е застрахован и т.н. Това означава, че ако дадем повече от 30 000 за имот, който би ни носил с мъка не повече от 250 лева на месец(преди данъци), инвестицията е изключително лоша.
Вероятно много ще се запитат защо тогава в медиите постоянно ни казват, че сега е момента да се купува.
„Цените никога няма да са толкова ниски както сега и ще се изпусне шанса на живота…“
Много е просто, когато някой иска да продаде имот за 100 хиляди, а той би бил изключително лоша инвестиция ако струва дори 31 000, значи има интерес да продаде.
Затова ако някой се излъже да му даде парите, кой е глупакът?
Всъщност няма глупави, ако някой плати за имот, който би му струвал 100 000 лева, а при сегашното положение на средния човек в страната може да се надява на доходност от 250 лева на месец или общо не повече от 30 000 за 10 години, то останалите 70 000 ги е дал, защото му е продадена мечта. 30% отиват за инвестиция, а 70% са платени за мечтата.
Мечтата да забогатее без да прави нищо. Просто купува и имота да го направи богат.
Докато едната страна купува мечта за 70 000, другата продава нещо, което струва не повече от 30 000 за 100 000.
Кой каза, че мечтите били безплатни?
И като обобщение, нека да приемем за още едно златно правило при инвестицията в недвижими имоти и тяхната реална оценка, а не мечтата, която не малко желаещи да продават се опитват да ни продадат.
Взимаме за база средното семейство с доход от 1000 лева общо. Трябва задължително да проверим колко е прага на бедността, за да изчислим каква част от дохода си биха могли да дават за наем, ако живеят мизерно и без възможност за развитие.
Слагаме и поне 1 дете, ако семейството иска повече от 1 ще трябва да си намери по-добри доходи или да живее още по-бедно.
Но за нашия случай приемаме 3 членно семейство с общ доход от 1000 лева чисто. Слагаме праг на бедност 250 на човек.
Семейството не може да си позволи повече от 1/4 от дохода си да го дава за наем на имот.
Тук вече основната неизвестна, която много хора се чудят става ясна.
Златно правило при инвестицията в недвижими имоти е, че трябва да се избие напълно за не повече от 10 години или 120 месеца, за да не бъде лоша инвестиция.
Формулата за цената на имота вече е ясна – имот, от който можем да взимаме наем 250 лева от средно семейство с 1 дете, не струва повече от 120 месечни вноски * 250, или 30 000 лева(без да смятаме ефекта на данъците, застраховката и инфлацията, които още повече му намаляват цената).
Когато някой се опитва да ви продаде същия този имот за повече, значи не че иска да ви измами, но ви продава мечти.
Ако се съгласите на подобна мечта, значи тя ще ви струва всичко, което платите над тези 120 месечни вноски от наем.
Тук излиза и следния въпрос, с колко са надценени имотите не само в България, но и по света?
Отговор:
Със сумата над 120-те месечни вноски за наем от семейство с 1 дете, живеещо на прага на бедноста в съответната страна.
Това означава, че ако някой ви иска 100 000 лева за 100 квадрата жилище, а то струва 30 000, надценяването е над 3 пъти на този имот, което означава, че когато повече хора се усетят и престанат да бъдат манипулирани да купуват мечти без стойност, цените на имотите трябва да паднат поне още 3 пъти.
Това не е препоръка за продажби на онези, които имат имоти и се чудят добра ли им е инвестицията или не, а е най-обикновено предупреждение за всички, които се чудят да купят или не имот за инвестиция.
Ако могат да взимат от средно семейство с 1 дете не повече от 250 лева на месец доходност, значи не трябва да дават повече от 30 000 за съответния имот, защото той в никакъв случай не струва повече от тази сума, каквото и да се опитва да убеждава продавача. По-добре е да се изчака, цените на имотите да паднат средно с 3 пъти от този момент нататък, до реалното си ниво.
И все пак, който иска да си купува мечти, няма сила, която може да го спре. Който има за продаване мечти, може да го направи, докато хората все още не са се научили да си правят сметката.

Locations of visitors to this page
Tyxo.bg counter
Site Meter
Google Analytics Alternative
Clicky

Публикувано в Анализ. 21 коментара »